Právne poradenstvo

Nájom a prenájom

Nájomnou zmluvou sa zakladá záväzkovoprávny vzťah, v ktorom prenajímateľ prenecháva nájomcovi za odmenu vec, aby ju dočasne, teda v dohodnutej dobe, užíval alebo z nej bral úžitky. Zmluva o nájme je všeobecne upravená v ustanoveniach § 663 až § 684 Občianskeho zákonníka v platnom znení. Z hľadiska právnej úpravy sú tieto ustanovenia všeobecné a platné pre všetky druhy nájmu ak osobitné ustanovenia nestanovujú inak, teda nasledujúce osobitné ustanovenia zákonníka upravujú predovšetkým nájom a prenájom nehnuteľností ako osobitné druhy nájmu.

Osobitné ustanovenia Občianskeho zákonníka týkajúce sa nájmu a podnájmu nehnuteľností sú:

nájom bytu (§ 685 až § 716)

nájom obytných miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie (§ 717 a § 718) - v danom prípade ide najmä o rôzne podnikové ubytovne, kde obytnú miestnosť v takomto zariadení možno prenechať do nájmu dvom alebo viacerým osobám samostatnými nájomnými zmluvami.

podnájom bytu alebo jeho časti (§ 719) - tento inštitút nájmu prichádza do úvahy, keď nájomca bytu prenecháva buď celý byt, alebo jeho časť do podnájmu tretej osobe, samozrejme, je to možné len s výslovným, teda písomným súhlasom prenajímateľa, inak by takáto zmluva bola zo zákona neplatná

nájom a podnájom nebytových priestorov (§ 720) - toto ustanovenie Občianskeho zákonníka odkazuje na osobitnú právnu úpravu nájmu a podnájmu nebytových priestorov, ktorou je zákon č. 116/1990 Z. z. o nájme a podnájme nebytových priestorov v platnom znení.

Nájomná zmluva a jej obsahové náležitosti

Nájomný vzťah vzniká zásadne nájomnou zmluvou, na uzavretie ktorej Občiansky zákonník nevyžaduje vo všeobecnosti písomnú formu ak osobitný zákon neustanovuje inak. Ako napríklad pri zmluve o nájme nebytových priestorov, ktorá musí mať písomnú formu. Z dôvodu právnej istoty jednoznačne odporúčame zmluvu uzavrieť písomne. Medzi podstatné náležitosti zmluvy patrí označenie, resp. Určenie zmluvných strán, definovanie predmetu nájmu, dohoda o výške odmeny, určenie doby nájmu. Obsahom zmluvy môžu byť tiež aj dalšie zložky, o ktorých sa zmluvné strany dohodli. Takýmito sú napríklad spôsob užívania, zákaz dať nehnuteľnosť do podnájmu, dôvody odstúpenia alebo výpovede.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Pre určenie vzájomných práv a povinností prenajímateľa a nájomcu je smerodajná predovšetkým nájomná zmluva, ustanovenia Občianskeho zákonníka a osobitné predpisy, napr. zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov. Medzi základné práva a povinnosti zmluvných strán patrí:

Povinnosť prenajímateľa prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo, ak sa spôsob užívania nedohodol, na obvyklé užívanie. Nájomca je oprávnený užívať vec spôsobom určeným v zmluve, ak sa nedohodlo inak, primerane povahe a určeniu veci. Zmeny na prenajatej veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa a s tým súvisí aj povinnosť prenajímateľa uhradiť nájomcovi všetky náklady spojené so zmenou na prenajatej veci v prípade, že udelil nájomcovi súhlas na zmenu prenajatej veci a zároveň sa prenajímateľ výslovne zaviazal na ich úhradu. V prípade, že nájomca mal súhlas prenajímateľa na vykonanie zmeny veci, avšak nemal jeho prísľub na úhradu nákladov s tým spojených, nemôže nájomca od prenajímateľa žiadať úplnú náhradu nákladov, ale iba to, o čo sa prenajímateľ obohatil, teda iba to, o čo sa prenajatá vec zhodnotila.

Prenajímateľ je povinný udržiavať vec na svoje náklady v stave spôsobilom na dohodnuté či obvyklé užívanie a povinnosť zdržať sa zásahov do užívania veci nájomcom. Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi potreby opráv, ktoré je povinný vykonať prenajímateľ, a to bez zbytočného odkladu hneď potom, ako sa o potrebe takýchto opráv dozvie. Inak je nájomca zodpovedný za škodu tým spôsobenú a stráca nároky, ktoré by mu taktiež prislúchali z dôvodu nemožnosti alebo obmedzenej možnosti užívania prenajatej veci pre jej chyby. Prenajímateľ je povinný vykonať všetky opravy na prenajatej veci okrem tých, ktoré sa napr. pri nájme bytu považujú za drobné opravy súvisiace s užívaním bytu alebo náklady spojené s bežnou údržbou.

Nájomca má právo dať prenajatú nehnuteľnosť tretej osobe do podnájmu, za podmienky že zmluva o nájme neurčuje inak.

Nájomca musí užívať prenajatú vec tak, aby sa nenarušila jej podstata a starať sa o to, aby na veci nevznikla škoda.

Hlavnou povinnosťou nájomcu je povinnosť platiť nájomné. Z dôvodu právnej istoty odporúčame, aby sa zmluvné strany vždy dohodoli, čo je už vo výške nájomného zahrnuté, teda či je v nájomnom napr. zahrnutá aj dodávkavšetkých druhov energií ,vodné a stočné a iné.

Zánik zmluvy o nájme

Najčastejšie dochádza k zániku nájomného vzťahu uplynutím doby, na ktorú bol nájom uzavretý alebo dohodou zmluvných strán o skončení nájmu. Občiansky zákonník však pozná aj iné skutočnosti spôsobujúce zánik nájomného vzťahu. Tieto jednotlivé spôsoby zániku sú:

pri nájmoch uzavretých na dobu určitú môže nájom zaniknúť iba výpovedou , ak neprišlo k dohode zmluvných strán. Vypovedať zmluvu o nájme je možné len v zákonom stanovených prípadoch alebo z dôvodov dohodnutých zmluvnými stranami.

odstúpenie od zmluvy

zničením prenajatej veci

Ak by ste mali ďalšie otázky, kontaktujte nás prostredníctvom boxu "Poradíme Vám" a v priebehu nasledujúcich dní budeme odpovedať na Vaše otázky.

Vaše otázky ohľadom predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností môžete položiť vo fóre a naši odbornící z oblasti práva Vám radi odpovedia.
Fórum Realitynamape.sk