Hypotéka

Hypotekárny úver je úver zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti, určený na kúpu, výstavbu, či rekonštrukciu nehnuteľnosti. Úver je poskytovaný bankou pre fyzické osoby a v súčastnosti predstavuje najpopulárnejší zdroj financovania bývania.

Na čo môžem úver použiť?

• kúpa nehnuteľnosti do osobného vlastníctva (byt, rodinný dom)
• výstavba nehnuteľnosti, prípadne jej zmena (prístavby, nadstavby, zmeny bytových jadier...)
• rekonštrukcia nehnuteľnosti
• údržba nehnuteľností
• kúpa stavebného pozemku (len tuzemské nehnuteľnosti v ktorých je viac ako polovica plochy určená na bývanie)
• splatenie predtým poskytnutých úverov použitých na investíciu do nehnuteľnosti, poskytnutých stavebnými sporiteľňami, prípadne štátnym rozvojom bývania alebo inou bankou

Na čo sa úver nedá použiť?

• na vysporiadanie dedičských podielov
• na vysporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov
• na preúverovanie stavebných úverov na hypotekárne úvery s poskytnutím štátneho príspevku

Hypotekárne úvery sa splácajú minimálne 5 rokov. Horná hranica splácania úverov nie je v každej banke rovnaká. Maximálna dĺžka splácanie úveru môže byť stanovená na 20 alebo 30 rokov, prípadne na dobu, keď žiadateľ o úver dosiahne dôchodkový vek.

Minimálna výška úveru je stanovená rôzne. Pohybuje sa spravidla niekde v rozmedzí 3 320 € až 16 600 €.
Horná hranica nie je vo väčšine bánk stanovená, je obmedzená len hodnotou založenej nehnuteľnosti. Banky poskytujú úvery najviac do výšky 70% nehnuteľnosti. Ak hodnota nehnuteľnosti nepostačuje na zabezpečenie požadovanej výšky úveru, je možné ho zabezpečiť ďalšou nehnuteľnosťou.
Ak máte záujem o štátny príspevok na hypotekárne úvery musíte rátať s tým, že sa poskytuje len na úvery do výšky 82 985 € na jednu bytovú jednotku. Štátnym príspevkom sa rozumie percento, ktorým štát znižuje výšku úrokovej sadzby určenú v zmluve o hypotekárnom úvere.

Pri stanovení úrokovej sadzby sa vychádza z aktuálnej situácie na trhu ( v súčasnosti cca 7%) Táto sadzba môže byť ešte znížená o 0% (štátny príspevok) Práve štátny príspevok robí hypotekárne úvery zaujímavými a relatívne lacnými.
Úroková sadzba sa však môže v priebehu splácania úveru meniť. Podmienky zmeny sadzby sú v jednotlivých bankách rozdielne. Sadzby sú spravidla fixované na dobu 5 rokov. Často je výška zmeny obmedzená napr. 3,5% oboma smermi, prípadne je stanovená maximálna výška úrokovej sadzby, ktorá sa nesmie prekročiť.

Úver môžete splatiť aj predčasne, nebude to však zadarmo. Banka vlastne prichádza o zisk z úrokov, ktoré by ste ešte museli zaplatiť. Žiadosti o predčasné splatenie úveru sú v niektorých bankách posudzované individuálne a potom je stanovená sankcia za predčasné splatenie úveru. Inde je sankcia zmluvne určená. Jej výška sa je spravidla odvodená od výšky úveru, predčasne splatenej čiastky, prípadne od úrokov a počtu rokov, ktoré zostávali do konca zmluvy.

• Zriadenie záložného práva k nehnuteľnosti v prospech banky
• Vinkulácia poistnej sumy z poistenia nehnuteľnosti - predmetu záložného práva, minimálne vo výške poskytnutého hypotekárneho úveru
• Vinkulácia poistnej sumy z rizikového alebo kapitálového životného poistenia poberateľa úveru minimálne vo výške poskytnutého úveru (nevyžaduje sa bezpodmienečne v každej banke na rozdiel od poistenia nehnuteľnosti, ktoré je nevyhnutné. Životné poistenie sa môže vyžadovať v závislosti od počtu rokov splácania úveru, výšky úveru a iných okolností...)

• nachádza na území SR
• je vo vlastníctve klienta alebo tretej osoby
• je komerčne využiteľná (dobre predajná, resp. prenajímateľná)
• môže byť aj v bezpodielovom spoluvlastníctve
• budúcou alebo rozostavanou stavbou (môže však ísť len o rodinný dom. Rozostavaným bytom ručiť nemožno!!!!)
• na nehnuteľnosti nesmie existovať záložné právo v prospech tretej osoby
• je poistená
• majetkovo - právne vysporiadaná nehnuteľnosť so splnenou daňovou povinnosťou.
• je ocenená bankou akceptovaným znalcom

Ak hovoríme o poplatkoch za úver musíme rozlišovať dva prípady: Úver získame alebo je Žiadosť o úver zamietnutá. Môže sa stať, že banka našej žiadosti o úver jednoducho nevyhovie. V takomto prípade je poplatok súčtom poplatkov za všetky náležitosti potrebné na získanie úveru a poplatku za spracovanie žiadosti. Ak ste si už prečítali zoznam dokumentov, ktoré budete potrebovať, sami ste si iste spočítali, že pôjde o nemalú čiastku. Niektoré banky si účtujú samostatný poplatok za spracovanie žiadosti (cca 100 €), ďalej treba prirátať sumu za znalecký posudok, ktorá sa môže vyšplhať taktiež na úroveň niekoľkých tisíc. A samozrejme papierovanie a behanie po úradoch. Na konci celého procesu netreba zabudnúť na notársku zápisnicu. Jej cena činí cca 165 €. Finálna suma vynaložená na získanie úveru tak môže činiť až cca 995 €. Ak úver získame, k doteraz vynaloženým prostriedkom treba prirátať ešte poplatok banke spravidla vo výške 0,4 až 1% z výšky úveru. Čiže pri úvere vo výške 66 400 € to bude 265 € až 665 €. Samozrejme netreba zabúdať na úroky z úveru.